【主编看房】大势所趋,中国投资者却毫无准备,正在错失英国楼市这轮战略布局(附:大型机构选投项目秘笈)
今天开始，我们正式推出【主编看房】视频节目，《英国房产与投资周报》主编范慧勇，将通过视频节目为您解读英国楼市最新的热点话题，或者通过图片、文字、图表等形式，为读者客观分析英国尤其是伦敦的热点区域、热售楼盘，通过实地探访考察、深度的研究分析，为您呈送第一手客观、详实、权威的信息。
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第一期【主编看房】节目，我们跟读者分享的话题是英国房地产市场当前最受关注的焦点问题。
英国楼市当前正在经历的一场重大革命性投资布局，大量机构投资者携巨额资金涌入私人租房市场(Private Rented Sector，简称PRS) 。就是大型机构投资者，通过购买生地、熟地、在建住宅楼或准现房等形式，大额投资“建成后用于出租”(Build-to-Rent，简称BTR)的住宅物业。
跟个人投资者购买一套或多套住宅房产用于出租(Buy-to-Let)有本质的不同，机构投资者投资BTR房产，在开发建成后作为资产持有，而且规模庞大动辄几百上千套，因此不但对出租房市场、个人投资者，以及开发商、中介和物业管理等都将产生重大的影响，因此将很大程度上左右今后很长时期的英国楼市发展趋势。
按照我们获得的不完全统计数据显示，在英国曼彻斯特市，当前获得规划审批的住宅项目中，约有一半的房产属于BTR住宅物业；在伦敦市场，BTR物业占新批项目的约25%。市场格局将发生重大变化，游戏规则变化在即。
根据《英国房产与投资周报》与大量来自中国的机构投资者交流得知，目前中资机构对英国楼市正在发生巨变的这轮战略布局性质的投资，了解不够充分，根本没有做好准备，更谈不上跟国际大型投资机构同步，牢牢抓住这个大局并参与游戏规则的制定了。
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楼市战略格局剧变
机构掘金BTR市场
最近一年以来，随着英国房产印花税调整、额外印花税实施，买房出租(BTL)的投资者积极性受到挫伤，尤其是公投脱欧等重大事件带来的市场不确定性，造成英国住宅市场当前的低迷状态。
但是，正是在这个市场调整的关键时期，一股投资如“洪荒之力”涌入英国住宅市场。包括美国最大的公寓投资管理商、全球著名的私募、基金、大型开发企业等机构投资者，携带数亿、上十亿、总额近百亿英镑的资金，趁市场低迷之机“跑马圈地”。
这种最近异常火热的投资模式，属于英国房地产行业对私人出租业务(Private Rented Sector，简称PRS)类别的投资，开发建设Build-to-Rent住宅物业。
据英国房产联合会(British Property Federation，以下简称BPF)的报告显示，尽管BTR投资和管理在德国或美国等国家非常成熟，但在英国住房市场，长期以来除了各地方政府的公屋之外，绝大部分以自住房业主和出租房私人投资者持有为主。机构投资者此前的资产多为回报不错现金流稳定的学生公寓(另类房地产投资)。
机构投资者涌入住宅BTR市场，主要源于几个方面的原因：
1). 因为政府的税费政策调整，传统的出租房个人投资者买房出租的积极性受到打击。而持有大量资金的机构投资者，瞄准住宅市场的租金收益率高、现金流稳定、房价增幅可观、税费政策等众多优势。
2). 英国租房一族的比例攀升，过去十年租房人群总量猛增了59%，意味着需求量、和市场潜力巨大。
3). 租房一族猛增的原因是，越来越多的工薪族因为没有足够的首付款、或贷不到按揭，不完全统计显示，英国至少有约340万自雇人员和约700万的非全职雇员，将无法达到银行要求的按揭条件，不得不靠租房生活。
4). 居住房产严重短缺，已经成为英国房地产最为严重的危机，机构投资者瞄准住房匮乏的市场机会，大举投资，加快出租房建设。
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5). 机构投资者无论是购地开发、还是买准现房，议价能力都远远高于个人投资者；从早期介入BTR房产开发，在项目选择、户型设计、建筑成本、管理成本等方方面面都有很强的优势。
6). 按照明昊组织(MSCI)的统计，伦敦房产在过去14年或40年的平均年化回报率为9.4%(其中房价年均上涨6.2%、租金年均收益3.2%)。对于机构投资者而言，BTR的收益率高于这个平均回报率的优势更加明显。这种高回报率，将吸引更多的资金进入。
新近加入英国BTR投资热潮的、澳大利亚最大的开发企业、在伦敦拥有数个大型房产项目的Lendlease公司首席执行官Steve McCann表示
伦敦是全世界住房供应最为短缺的城市，在加快住房建设和发展BTR出租房市场方面，政府的鼓励政策越来越多，资本也趋之若鹜。
大额投资蜂拥而至
如今，包括Greystar、L&G、Gallagher、Lendlease、Quintain、Essential Living、Westrock、Moda Living等等越来越多的机构，动辄数亿英镑，甚至上十亿英镑的资金投资英国不同区域的BTR住宅物业。
美国最大的公寓运营商Greystar自从2014年5月开始进入英国市场以来，短短时间通过大规模资产收购，已经拥有28000套床位的学生公寓、成为英国最大的学生公寓资产持有和运营机构之一；并开始大举进入家庭住宅公寓的投资。
Greystar希望通过准现房批量购买、联合开发商共同开发等模式，在2021年前达到持有并管理至少10000套住宅的第一期目标，预计追加投资总额高达10亿英镑。让其英国业务成为全球122亿英镑资产的重要组成部分。
全年，Greystar斥资2.3亿英镑分别在新金融城购买了Galliard 等联合开发的2 Millharbour项目的住宅公寓。Greystar同期还购买了葛兰素史克公司位于伦敦西部Greenford 的旧总部大楼地块，是当时英国最大的BTR 项目，预计建设1514套住宅房，其中546套用于销售，剩余作为公司持有并运营的资产，项目还包括超市、餐馆等综合配套设施。
3月初，Henderson Park和Greystar从Barratt公司以1.405亿英镑的价格，购买了位于伦敦市中心几个住宅项目的172套住房。
其中包括Aldgate Place (Barratt和British Land合资楼盘)的29套、Fulham Riverside的25套、Nine Elms Point (Barratt和L&Q合资楼盘)中高楼项目的118套。
投资
秘笈
Greystar英国公司发展总监Michela Hancock明确表示，他们寻求购买的资产：
1). 集中在伦敦的轨道交通2到5区；
2). 收购的公寓项目需要步行5分钟左右到达轨道交通站点；
3). 批量购买的公寓项目必须有超市、餐馆等必要的生活配套设施；
4). 理想的收购项目规模在250套或以上；
5). 最大的愿望是，买一个项目都能营造一个宜居的社区。
澳大利亚最大的开发企业、在伦敦拥有数个大型房产项目的Lendlease公司，在3月底委托地产顾问巨头CBRE面向全球寻求BTR合作伙伴。Lendlease计划投资约10亿英镑，用于自主品牌的BTR物业投资。
3月中旬，加拿大养老基金之一OMERS旗下的不动产投资机构OxfordProperties表示，英国的BTR市场将是影响最深远的新投资模式，该公司计划投资至少10亿英镑，通过联合BTR伙伴开发大型住宅项目。Oxford Properties目前在英国的投资项目都是商用物业，包括刚刚出售给中资机构CC Land的伦敦金融城最高楼Leadenhall大厦(该公司层拥有50.4%的股份，另外份额曾属British Land)。
2017年2月初，伦敦西北近郊WembleyPark大型改造项目最大的开发商Quintain宣布，将在Wembley Park建设5000套只用于出租的公寓，成为英国最大的BTR楼盘。该公司已经拥有这些公寓项目的规划许可，并且已经于去年11月成功地从Wells Fargo、AIG和Canada Pension Plan Investment Board财团融资8亿英镑用于开发建设。作为WembleyPark区域近乎垄断的开发商，Quintain已经在该区域投资了9亿英镑，建设了多栋住宅、办公、零售等楼宇和公共配套设施。
大型投资机构Legal & General从去年开始大举投资BTR项目，目前正在London、Brighton、Oxford、Cambridge和Leeds等地洽谈至少7个项目约2200套住宅的投资，计划投资约6亿英镑，其中包括一个北伦敦约600套的住宅项目。该基金还联合养老金和资产投资管理机构PGGM、Urbanbubble等机构，计划投资10亿英镑，在Salford、Bristol、Walthamstow等城镇共同开发BTR住宅项目。
投资
秘笈
Legal & General 不动产投资部BTR基金经理Dan Batterton表示，该公司在伦敦选择投资BTR项目的标准：
1). 伦敦轨道交通1区以外的通勤圈；
2). 伦敦通勤圈内几乎无人问津(投资时的议价能力高)的可开发地块；
3). 理想的规模300-600套住宅和配套设施；
4). 希望从项目的规划阶段投资介入，可以共同开发适合BTR的物业；
5). 鉴于出租的速度极快，希望交房的速度越快越好。
在外地市场
1). 格外留意目标城市紧邻河段尤其是运河的旧工业改造项目；
2). 希望营造通勤便捷、生活配套完善的社区。
英国投资界大佬Tony Gallagher 创办的Gallagher Estates于今年初宣布，至少投资10亿英镑，在London、Manchester、Birmingham、Edinburgh、Glasgow和Belfast等城市购买BTR物业。其中5.2亿英镑已经意向投资购买London & Quadrant (L&Q)公司的在建住宅公寓。
资金实力雄厚的高等院校，比如伦敦帝国理工学院(Imperial College London)也加入到BTR的淘金大潮中，该大学已经斥资2.5亿英镑，从Essential Living购买位于西伦敦Acton地区的The Perfume Factory公寓项目的一半土地，用于开发700套学生公寓。该大学至少已经拥有3200套床位的11栋学生公寓，遍布伦敦各区。
Essential Living已经在伦敦各区域投资约10亿英镑，开发建设了近1200套BTR公寓，以学生公寓为主。
根据英国Simpson Haugh公司项目设计师Stefan Trebicki分析，在英国曼彻斯特，最近申请建筑规划许可的住宅项目，约有一半将用于BTR。
而在北部城市Leeds，BTR投资也格外火热，瞩目的项目至少包括Moda Living在市中心开发705套公寓、Grainger将在Wellington Street开发242套住房，Foundation Real Estate计划在Monk Bridge一个地块建设270出租房产。
大型机构投资者投资BTR的趋势，不光在伦敦、曼彻斯特等英格兰大城市红红火火，进入2017年，多家大型投资者开始在苏格兰地区跑马圈地。
投资机构Get Living预计在BTR的投资至少5亿英镑，其中3月初首次开拓伦敦以外市场，斥资2亿英镑在格拉斯哥购买能够建设600套住房的项目地块。
Moda Living和Apache Capital在同期宣布以2.15亿英镑购买一块位于苏格兰首府爱丁堡的开发地块，计划开发525套住宅。Moda Living已于去年投资了格拉斯哥一块能建365套住房的地块。
各大机构之所以蜂拥而入BTR市场，原因之一是英国中央和各地方政府非常急于加快住房建设，并出台一系列优惠的审批和财税鼓励政策。尤其是今年《英国住房白皮书》中，不再特意强调居民购买房产拥有房产的重要性，取而代之的是鼓励机构加快开发，建设出租房产，取巧地解决住房危机。
无论从资金投入量、即将新建住宅的规模总量，还有出租房产的市场比例等方面，BTR都将对英国房地产市场产生极为重大和深远的影响。为此，《英国房产与投资周报》将持续关注这个趋势，并及时为您更新重大消息和深度分析。
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